El 1 de octubre de 2026 entró en vigor el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, con un bloque específico de medidas fiscales y tributarias en materia de vivienda. La Agencia Tributaria destacó la norma el 30 de septiembre por los cambios que introduce en el IRPF, especialmente en la tributación de los rendimientos del alquiler de vivienda, la nueva deducción para determinados inquilinos y la exención prevista para determinadas transmisiones de viviendas al sector público.
Para asesorías fiscales, administradores de fincas y contribuyentes con inmuebles arrendados, el cambio obliga a revisar contratos nuevos, renovaciones y situaciones que hasta ahora se trataban con porcentajes de reducción diferentes. La información de referencia está en la nota de la Agencia Tributaria y en el texto del Real Decreto-ley 26/2026 publicado en el BOE.
La reducción del rendimiento del alquiler cambia de forma importante
La principal novedad para propietarios particulares está en la reducción aplicable al rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de vivienda. La norma establece una escala ligada a las condiciones del nuevo contrato, a la evolución de la renta, a la ubicación del inmueble y, en determinados casos, a la edad del arrendatario.
Cuando finaliza el plazo mínimo o la última prórroga de un contrato y el mismo arrendador, sin ser gran tenedor, formaliza un nuevo contrato con el mismo inquilino reduciendo la renta en más de un 5%, la reducción fiscal puede alcanzar el 100% en el supuesto previsto por la norma. A partir de ahí aparecen porcentajes del 95%, 90%, 85% y 70% en función de si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado, de la edad del arrendatario y del resto de condiciones establecidas.
Si la renta no baja, el porcentaje depende de cuánto cambie
El sistema también contempla qué sucede cuando el nuevo contrato mantiene o incrementa la renta respecto del anterior. Si la renta inicial no supera la última renta del contrato previo, actualizada cuando proceda, la reducción prevista es del 50%. Cuando existe incremento, la reducción baja progresivamente: 40% para aumentos de hasta el 5%; 30% para incrementos superiores al 5% y hasta el 10%; 25% entre más del 10% y el 15%; 20% entre más del 15% y el 20%; y 15% cuando el incremento supera el 20%.
Este diseño convierte la comparación entre contrato anterior y nuevo contrato en una pieza fiscal relevante. Para un despacho ya no será suficiente con archivar el contrato vigente: habrá que conservar la renta anterior, las actualizaciones practicadas y la fecha exacta de finalización para justificar qué porcentaje se aplica.
Primer alquiler de la vivienda: también hay una escala propia
El Real Decreto-ley diferencia los casos en los que el contribuyente alquila por primera vez una vivienda y no tiene la consideración de gran tenedor. La reducción puede llegar al 100% cuando la renta inicial sea inferior al límite máximo de precio aplicable conforme al sistema de índices de referencia previsto por la norma.
Si no se cumple ese supuesto, la reducción puede ser del 95% cuando la vivienda esté en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años, del 90% por la ubicación en zona tensionada, del 85% por la edad del arrendatario y del 50% cuando la renta sea igual o superior al límite máximo de referencia. Cuando concurran varios requisitos, la norma establece la aplicación de la reducción de mayor cuantía.
Hay un 80% específico durante determinadas prórrogas tácitas
La reforma incorpora además una reducción del 80% durante el periodo de prórroga tácita previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan las condiciones fijadas. Entre ellas figura que la renta no exceda del límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia y que el arrendador no tenga la consideración de gran tenedor.
Desde la perspectiva de una asesoría, la fecha de entrada en prórroga pasa a ser un dato que debe controlarse. El porcentaje de reducción puede no ser el mismo durante toda la vida del contrato, por lo que el expediente del inmueble necesita una cronología clara.
La rehabilitación y el alquiler social mantienen tratamientos específicos
La norma mantiene porcentajes diferenciados para viviendas destinadas a determinados programas de alquiler social y para inmuebles rehabilitados. Se contempla una reducción del 70% cuando el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad en los términos previstos.
También se establece una reducción del 60% cuando la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación que haya finalizado en los dos años anteriores a la celebración del contrato. Estos supuestos exigen conservar la documentación que acredite la rehabilitación o la finalidad social del arrendamiento.
Nueva deducción estatal del 10% para determinados inquilinos
El Real Decreto-ley incorpora una deducción por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales. La deducción es del 10% de las cantidades satisfechas durante el periodo impositivo por el alquiler de la vivienda habitual.
La base máxima es de 11.630 euros cuando la base imponible sea igual o inferior a 23.007,20 euros. Para bases comprendidas entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, esa base máxima se reduce según la fórmula establecida por la norma. Este punto debe distinguirse de las deducciones autonómicas que puedan existir: cada contribuyente tendrá que analizar ambos niveles por separado.
Imputación de rentas inmobiliarias: se extiende la referencia a 2026
Con efectos desde el 1 de enero de 2026, la norma modifica también la regla transitoria relativa a la imputación de rentas inmobiliarias. El porcentaje del 1,1% previsto en la Ley del IRPF se aplica en el supuesto regulado para inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva general y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2012.
Para el cierre de Renta 2026, las asesorías deberán incorporar esta modificación en sus comprobaciones. No es un cambio que se limite a contratos firmados después del 1 de octubre, porque esta parte de la norma despliega efectos desde el inicio del ejercicio.
Exención en determinadas ventas de viviendas al sector público
Otra novedad es la exención, con las condiciones previstas, de la ganancia patrimonial obtenida en determinadas transmisiones onerosas de viviendas a entes públicos territoriales, organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles del sector público dedicadas a la promoción y gestión de vivienda social y asequible.
La medida se aplica a transmisiones realizadas desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2027, siempre dentro de los requisitos establecidos. El texto fija, entre otros elementos, un valor de transmisión total de la vivienda inferior a 800.000 euros y regula distintos porcentajes de exención según las circunstancias.
Qué debería revisar una asesoría desde ahora
El primer trabajo es identificar la cartera de clientes con inmuebles alquilados. Para cada vivienda conviene registrar fecha de inicio, finalización y prórrogas, renta anterior, renta nueva, condición de gran tenedor, ubicación en zona tensionada, edad de los arrendatarios cuando sea relevante y posibles actuaciones de rehabilitación.
El segundo bloque es el de inquilinos. En la próxima campaña de Renta habrá que detectar contribuyentes que cumplan el límite de base imponible de la nueva deducción estatal y conservar justificantes de pago y contrato. El tercer bloque corresponde a operaciones de compraventa de vivienda con entidades públicas, donde la documentación de la transmisión será determinante.
No conviene aplicar porcentajes antiguos de forma automática
El mayor riesgo operativo en los próximos meses es que programas contables, hojas de cálculo o plantillas internas mantengan reglas anteriores. Si el despacho utiliza automatizaciones, deberá revisar qué lógica aplica a los rendimientos de capital inmobiliario. Un porcentaje que era correcto para un contrato anterior puede dejar de serlo en una renovación firmada bajo el nuevo marco.
También será importante documentar por qué se ha aplicado una reducción concreta. La combinación de renta, edad, zona y tipo de contrato hace que dos viviendas aparentemente similares puedan tener un tratamiento distinto.
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Una reforma que afecta ya a la planificación de 2026
El Real Decreto-ley 26/2026 no es una medida para estudiar únicamente cuando llegue la campaña de la Renta. Parte de sus efectos comienzan el 1 de octubre y otra parte se proyecta desde el 1 de enero de 2026. Por ello, propietarios, inquilinos y despachos deberían revisar desde ahora contratos y expedientes.
La Agencia Tributaria ha destacado expresamente la modificación de las reducciones del alquiler, la nueva deducción de los inquilinos y la exención en determinadas transmisiones. La aplicación concreta dependerá de cada caso, por lo que el valor de la asesoría estará en identificar el supuesto correcto, conservar la evidencia y evitar trasladar reglas antiguas a contratos nuevos.
Fotografía: Jakub Zerdzicki / Pexels.
